撰文 | 優秀

來源 | 選址960

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中國擁有獨角獸最多的城市，毫無疑問當然是北京。那第二、第三呢？北上廣的排序在獨角獸這兒可行不通。

選址960參考長城戰略咨詢最近發布的《2019年中國獨角獸企業研究報告》，對捕獲獨角獸企業數量最多的5座城市，從獨角獸的分布、空間偏好、行業屬性等幾個維度進行分析，破解獨角獸的城市密碼。

1)中國獨角獸之城Top5：北京（80家）、上海（36家）、杭州（20家）、深圳（20家）、廣州（11家）。

2)全國獨角獸高密區Top5：1.北京海淀區  2.北京朝陽區  3.深圳南山區  4.上海浦東新區（包括上海自由貿易區）5.上海楊浦區和閔行區、廣州海珠區（已上市獨角獸不計入）

3)產業園和成熟商圈的寫字樓皆是獨角獸最喜歡的空間類型。北京、廣州、杭州獨角獸更鐘情寫字樓，上海、深圳獨角獸則更喜產業園。當然，辦公、商業兼顧的綜合體也逐漸受到獨角獸的青睞。

4)獨角獸迷惑行為之「愛遷移」。北京十余只獨角獸出現了遷徙行為，多數獨角獸在同一區域內遷向更好的空間環境，部分獨角獸出現跨區甚至跨省遷移的現象，這也使得二三線城市有了捕獲獨角獸的機會。

5)產業園獨角獸迷惑行為之「愛抱團」。北上深三地出現同一產業園吸納了來自同一行業，或相同背景，亦或是相關產業鏈的兩只獨角獸。     據統計，2019年中國獨角獸企業數量達到218家，「北上深杭廣」5城捕獲獨角獸企業167家，其中8只獨角獸現已上市，因此，選址960僅以5城未上市的159只獨角獸為統計樣本。

7大行業頭部獨角獸在北京 

上市、遷移、消亡、新生，北京獨角獸變動大。2018年北京有82家企業成長為獨角獸，2019年間4只獨角獸上市，分別是瑞幸、36氪、新氧及貓眼電影；5只獨角獸掉隊，另有小馬智行、醫渡云、惠民網3只獨角獸遷至外省安家；可喜的是北京又有10家企業步入獨角獸之列。最終2019年度北京保有獨角獸企業80家。

不僅數量最多，北京獨角獸企業的上市轉化率也最高。

名單上的80家獨角獸，進入2020年后有6家成功掛牌上市，其中蛋殼公寓、金山云、貝殼找房、理想汽車選擇赴美上市，奇安信、寒武紀成功登陸科創板，粗略計算上市轉化率達7.5%，另外還有數家獨角獸也傳出上市消息。

中國獨角獸三分之一在北京，北京獨角獸40%在海淀。剔除已上市的6家企業后，74只「京牌」獨角獸棲息在海淀、朝陽、東城、石景山、順義、亦莊、昌平、密云8個城區之中，獨角獸分布最為密集區域當屬海淀，占31只；其次是擁有27只獨角獸的朝陽。   對比2018年北京獨角獸（長城戰略咨詢《2018年獨角獸研究報告》）分布來看，海淀曾擁有40只獨角獸，數量有所下滑，直接原因是海淀獨角獸企業有外遷行為。反觀朝陽，獨角獸數量從21家上升到了27家，呈現出上升趨勢，縮小了與海淀區的差距。

北京獨角獸密度最高的商圈分別是中關村、望京-酒仙橋和上地區域，每個商圈內獨角獸在10只以上。其次獨角獸密度相對較高的商圈是燕莎、東二環，各有6只獨角獸棲息。再次是CBD、順義，亞奧、石景山和亦莊商圈。此外，海淀北清路一帶也逐漸成為獨角獸新的棲息地。

京城獨角獸對甲級寫字樓與產業園的好感度幾乎平分秋色。45%的獨角獸選擇產業園；50%的獨角獸偏愛商業氛圍成熟、交通便利的獨棟寫字樓，其中選擇甲級寫字樓的獨角獸超過8成；城市更新類商辦項目也成為獨角獸的入駐空間選項。

就行業屬性來看，北京獨角獸集中誕生于7大行業，其中以字節跳動、快手為代表的新文娛業，商湯、曠視為頭部的人工智能行業，以及電商業獨角獸數量最多。其次是以京東數科為代表的企業服務業，以及醫療健康、互聯網教育、智慧物流業獨角獸居多。盡管出行服務、大數據、房產服務、智能硬件領域的京城獨角獸數量不多，但已是所屬行業半數之上。

京城獨角獸無論是數量、密度亦或是行業豐富度上，其他城市都無法望其項背。

互聯網教育成上海獨角獸亮點

上海獨角獸分布相對廣泛且分散。上海36只獨角獸在2020年內已有2只成功上市，另有1只獨角獸華人文化信息不詳，根據選址960調查統計，其余33只獨角獸棲息于浦東新區、閔行、楊浦、徐匯、青浦等11區之中。浦東新區、閔行區和楊浦區，成為上海獨角獸三大高密度區。

上海近一半的獨角獸入駐產業園區，余下四成進駐寫字樓，也有個別獨角獸于綜合體內棲息。

選址960認為，上海產業園的市場表現及接連推出的產業政策提振了企業、資本對產業園的信心。相比空置率沖向20%的上海甲級寫字樓市場，上海產業園市場空置率相對穩定。不斷更新出臺的產業政策，真金白銀的補貼和稅收政策，是獨角獸無法拒絕的誘惑。

33只獨角獸來自于19個領域，互聯網教育領域成長起來的獨角獸最多，成為上海獨角獸行業屬性一大亮點。在數量上，與北京相當，反映出優質的教育及互聯網資源聚集在京滬兩地。

 深圳獨角獸集中「網紅」區

深圳獨角獸帶著鮮明的個性而來：對產業園喜愛度全國最高，群居深圳南山區。20只獨角獸有14只于南山區棲息，獨角獸密集程度僅次于北京海淀和朝陽，排名全國第三。此前走紅的南山區粵海街道也棲息著3只獨角獸。福田、龍崗、寶安、鹽田僅有零星分布。

7成藏身產業園，產業園喜愛度全國最高。僅25%獨角獸選擇藏身寫字樓，對寫字樓的喜愛度在北上深杭廣5城中最低。

智慧物流是深圳產出獨角獸的王牌行業，可與北京分庭抗禮，一城以京東物流為首，一城以菜鳥網絡為龍頭。在金融科技、人工智能領域，深圳獨角獸也略占優勢。

 全球最大獨角獸棲息杭州

杭州獨角獸數量與深圳相當，在全國各大城市中并列第三，排位出乎意料。從棲息密度、空間喜好、行業分布的三個維度來看，杭州獨角獸既無明顯短板也無耀眼長處，表現相對均衡。不過杭州卻是全球最大獨角獸——螞蟻集團的棲息地。如今，螞蟻集團申請在滬港兩地上市，這將是今年全球最大的IPO。

20只獨角獸分布于西湖、蕭山、余杭、濱江、拱墅等8個區中，分布密度差值較小。西湖區棲息著4只獨角獸，算是杭州城內獨角獸最多的區域。

從空間類型來看，杭州獨角獸40%選擇寫字樓，35%入駐產業園區，綜合體、商住也成為他們的選擇。

就行業來看，杭州獨角獸分散于12個行業之中，每個行業涌現出一兩只獨角獸。低調的數字里隱藏著崛起的新興產業，在全國獨角獸中新能源汽車僅有4只，杭州貢獻2只。另有1只新能源獨角獸，也被杭州捕獲。換而言之，杭州在新能源產業發展上極具潛力。

 廣州新零售獨角獸數量最多

廣州獨角獸數量排在全國第五位，同樣出乎意料。

11只廣州獨角獸分布于海珠、荔灣、南沙和天河四區，海珠區獲5只獨角獸青睞，成為廣州獨角獸高密度區。

廣州超過50%的獨角獸選擇入駐寫字樓，入駐產業園的獨角獸不足3成。這與廣州甲級寫字樓穩健的市場表現不無關系。受疫情管控、經濟下行影響，導致一線城市寫字樓空置率有所攀升，但廣州二季度末甲寫空置率為6.7%，遠低于北京、上海和深圳。

新零售成為廣州獨角獸的獨特氣質，名創優品、完美日記等品牌榜上有名，數量明顯優于北上深3地。

產業園獨角獸「抱團」出現

統計結果顯示，產業園成為北上深杭廣5城158只獨角獸最喜愛的入駐空間，占比46%，其次是寫字樓，占比43%。有意思的是，選擇產業園的獨角獸在園區內竟找到同類，北上深廣4城多個園區獨角獸「抱團」出現。

據選址960統計，5城共有8個產業園斬獲雙獨角獸，分別是：中關村軟件園、東升科技園、金隅智造工場、朝來高科技產業園、西山匯、上海E通世界、嘉定工業區、廣州保利中悅廣場。

北京中關村768創意園和深圳灣生態科技園則技高一籌，各捕獲3只獨角獸。

業內人士認為，造成獨角獸在園區扎堆的情況無外乎3個原因：

1)產業園相對甲級或乙級寫字樓，樓宇數量多，建筑面積大，企業入駐的基數大，獨角獸的出現幾率自然更高；

2)同一園區內多數獨角獸在產業相關性上存在或多或少的聯系，園區產業集聚效應發揮著不可忽視的作用；

3)產業園對于相關產業的扶持政策，以及產業園的配套服務和低于甲級寫字樓的租金造就了產業園的高性價比，增加了獨角獸對產業園的喜愛程度。

高密度區獨角獸正在流失 

在統計樣本數據時，選址960發現，北京作為全國獨角獸數量最多的城市，十余只獨角獸出現了遷徙行為，其中尤以全國獨角獸密度最高的海淀區遷移最為頻繁。

地平線、百望云、國鐵吉訊、第四范式4只獨角獸注冊地址有變，地址變更后仍在海淀區域，辦公環境較之前有升級趨勢；美菜網、騰云天下、云鳥配送以及瓜子二手車4只獨角獸則進行了跨區遷徙，從海淀搬到東城、順義，或者從順義轉移到朝陽。另有3只獨角獸大膽南下，實現了跨省遷徙，它們是從海淀遷至廣州的小馬智行，從海淀搬至貴陽的醫渡云，以及從朝陽遷至濟南的惠民網。

海淀獨角獸流失成為一個不可否認的事實。它們向海淀北部北清路一帶尋求更廣闊的生存空間，也給了其他對獨角獸虎視眈眈的城市，一個正大光明挖墻腳的機會。

獨角獸從高密度區域流向低密度區域，也算一種自然現象。畢竟高密度區資源有限，難以做到雨露均沾。不過，究竟是誰給了獨角獸跨省遷移的勇氣？

小馬智行說，原因有二：一是廣州南沙的交通條件、產業條件比較好，適合發展自動駕駛產業；二是廣州南沙政府的多次溝通和極力推薦。隨后小馬智行與廣汽集團也達成戰略合作，雙方共同打造無人駕駛示范區。

惠民網說，在與濟南接洽前已有四五個國內一二線城市爭搶中商惠民。濟南的實干和高效，讓中商惠民深切感受到了誠意?！膏思冶憷辍故侵猩袒菝竦娜髽I務之一，以往一家新的連鎖便利店開門營業，流程最快要2個月。濟南高新區出臺《關于試點推進品牌連鎖便利店發展的若干措施》等相關政策，程序簡化后開店時間節約1個半月。便利店落地速度逐步加快。

醫渡云說，因為貴陽近年來大數據的蓬勃發展和營商環境的不斷優化。從簽訂協議到搬遷，醫渡云只到過代辦服務中心兩次，政府部門提供了很大幫助，讓企業感受到便利和溫暖。

有意外遷的獨角獸在選址上并不盲目，一看產業基礎，二看營商環境，當以上兩項都滿足后，最終誰能領走獨角獸，拼的是「誠意」。

備注：

①獨角獸名單來源長城戰略咨詢《2019年中國獨角獸企業研究報告》、《2018年中國獨角獸企業研究報告》

②獨角獸地址以官網聯系方式優先，其次為注冊地址

③寫字樓或產業園劃分參考百度地圖